Представитель собственника

Содержание

О порядке оформления полномочий(доверенности) представителей собственников помещений в многоквартирном доме

Представитель собственника
19.04.2012

Жилищный кодекс РФ допускает случаи участия в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом представителей собственников помещений. На практике порядок оформления и объем полномочий таких представителей вызывает вопросы. В настоящей статье рассмотрим их.

О случаях, при которых возможно участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает следующие случаи, когда для совершения тех или иных действий от имени собственников, может быть уполномочен представитель, когда:

1) представитель действует и голосует от имени собственника на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ);

2) представитель заключает от имени собственников договор об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) представитель действует от имени собственников, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);

4) председатель совета многоквартирного дома заключает от имени собственников договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и договоры энергоснабжения) (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);

5) председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);

6) председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

При этом Жилищный кодекс РФ не содержит запрета на привлечение представителя для заключения договора управления многоквартирным домом от имени собственника (собственников). На практике договоры управления часто заключаются именно представителями, определенными на общих собраниях собственников.

О лицах, которые могут быть представителями

В указанных выше случаях «1-3», а также во всех иных случаях, прямо не указанных в Жилищном кодексе РФ, представителем собственника (собственников) может быть любое лицо: как физическое лицо, в том числе, должностное, так и юридическое лицо (от имени которого действует либо руководитель, либо лицо, уполномоченное руководителем или учредительными документами данного юридического лица). Отметим, что представителем собственников помещений в многоквартирном доме может быть так же один из числа таких собственников (о такой возможности прямо говорится в ч.3 ст.164 ЖК РФ, регулирующей порядок осуществления непосредственного управления многоквартирным домом).

В указанных выше случаях «4-6» представителем собственников может быть только физическое лицо – председатель совета многоквартирного дома.

О документах, подтверждающих полномочия представителя

По нашему мнению, во всех указанных выше случаях, полномочия на совершение сделки должны основываться надоверенности, выдаваемой собственником (собственниками).

Исключение составляет только случай «1», а именно, полномочия представителя собственника на ание на общем собрании могут основываться не только на доверенности, но и на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления (например, ание представителя юридического лица или публичного образования, являющегося собственником помещения в многоквартирном доме).

Что касается случаев «4-6» (представительство председателя совета многоквартирного дома), то в п.п. 3-5 ч. 8 ст. 161.1 прямо указано на необходимость выдачи собственниками помещений доверенности председателю совета многоквартирного дома. При этом в п. 3 ч. 8 ст. 161.

1 прямо указано, что по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.


Для случая «2», а так же случая заключения договора управления от имени собственников лицом, не являющимся председателем совета многоквартирного дома, в Жилищном кодексе о доверенности не упоминается.

В связи с этим на практике имеют место случаи, когда представители заключают договоры управления от имени собственников только на основании решения общего собрания об определении данного представителя в качестве уполномоченного лица на заключение договора управления.

По нашему мнению, одного лишь решения общего собрания для надлежащего подтверждения полномочий представителя недостаточно.

Выбор представителя на общем собрании даже с такой, например, формулировкой решения в протоколе данного собрания как «Уполномочить ФИО на заключение договора управления от имени собственников, проавших за принятие данного решения» имеет правовое значения лишь как решение об избрании конкретного лица.

Для возможности совершения одним лицом от имени другого лица той или иной сделки статья 182 ГК РФ, регулирующая представительство, предусматривает обязательность наличия полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым фиксируется соответствующее решение об определении уполномоченного лица, не может быть отнесен ни к одному из указанных правовых оснований для возникновения полномочий представительства.

Следовательно, для заключения договора избранному на общем собрании уполномоченному лицу необходимо иметь соответствующую доверенность от собственников.

Для случая «3» (представительство при непосредственном управлении многоквартирным домом) о возможности представительства в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ сказано следующее: «3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

В приведенной норме используется широкая формулировка о праве представителя действоватьот имени собственниковв отношениях с третьими лицами.

Думается, что и действия по заключению от имени собственников договоров охватывается этой формулировкой. При этом из прочтения ч. 3 ст.

164 ЖК РФ можно предположить, что если уполномоченным лицом является один из собственников, то выдавать ему доверенность нет необходимости.

С этим можно согласиться, но при условии, что полномочия, закрепляемые за одним из собственников по решению общего собрания, не предполагают заключение сделок, то есть договоров от имени других собственников.

Если же одного из собственников другие собственники хотят уполномочить на заключение от их имени договоров с третьими лицами, то выдавать доверенность, по-нашему мнению, необходимо, так как при уполномочивании лица на совершении сделок должны применяться рассмотренные выше положения ГК РФ о представительстве (ст. 182 ГК РФ).

О порядке оформления доверенности собственника (собственников)

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, поскольку ни договор управления, ни договор об использовании общего имущества, ни договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, ни договор ресурсооснабжения, ни договор управления не являются сделками, требующими нотариальной формы, то доверенность на заключение таких договор не требует нотариальной формы.

Не требуют нотариальной формы так же и доверенности на ание на общем собрании, на представительство в отношениях с третьими лицами, не предполагающее заключение сделок от имени собственников, на осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам.

Соответственно все указанные доверенности составляются в простой письменной форме.

Доверенность должна быть подписана лицом, которым она выдается.

Соответственно, если уполномоченному лицу доверенность выдают сразу несколько собственников (например, доверенность на заключение договора управления), то все эти собственники должны подписать такую доверенность.

В противном случае, даже если собственник на общем собрании ал за выбор лица в качестве уполномоченного, но не поставил подпись в доверенности, то считается, что такой собственник доверенность не выдавал.

Следовательно, при заключении договора уполномоченным собственниками лицом, собственник, чья подпись не стоит в доверенности, не приобретает права и не становится обязанным по данному договору.

В то же время это не будет означать, что такой собственник тем самым избежит обязанности вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако основанием для взыскания этой платы не может быть заключенный договор. Плата должна взыскиваться в этом случаев с использованием норм о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Договор управления МКД, который от имени собственников вправе заключить председатель МКД, не отнесен к сделкам, требующим нотариальной формы.

Таким образом, и сама доверенность не требует нотариального удостоверения.

О невозможности выдачи доверенности путем принятия решения собранием собственников помещений

На практике широкое распространение имеет место случай выдачи доверенности одному из собственников помещений путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того появилась практика когда всвязи с тем, что не реально получить доверенности от 50% собственников, для выдачи доверенности председателю Совета МКД, собственники на общем собрании выбирают собственника, наделяя его полномочиями по выдаче доверенности председателю Совета МКД от имени собственников, присутствующих на собрании.

По такой сложившейся практике прежде всего, следует отметить, что представительские полномочия выбранного лица (в т.ч. одного из собственников) на совершение сделки, сами по себе требуют доверенности от собственников.

При этом если какой-либо собственник не распишется в доверенности, выдаваемой выбранному лицу, то будет считаться, что он доверенности не выдал.

Один лишь факт присутствия на общем собрании не может подтверждать факт выдачи доверенности.

Таким образом, в любом случае выбранное лицо не вправе представительствовать при заключении сделки от имени собственника, который просто участвовал в собрании, но своей подписи непосредственно в доверенности не поставил.

Механизм, который предлагается применить в осуществляемых собственнками на общем собрании действиях, предполагает, что доверенность председателю Совета МКД осуществлять представительские функции от имени собственника выдается не этим собственником непосредственно, а неким другим собственником, имеющим полномочие на выдачу такой доверенности.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с положениями части 8 ст. 161.1 ЖК РФ полномочия по заключению договора управления, выполнению контроля по такому договору, председатель осуществляет на основании доверенности (доверенностей), выданной (выданных) собственниками помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно п. 3 ч. 8 ст. 161.

1 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Таким образом, указанные представительские полномочия председателя Совета МКД должны исходить непосредственно от собственников.

То есть в доверенности, подписываемой собственниками, должно быть указано, что эти собственники доверяют председателю выполнять от их имени соответствующие действия. В рассматриваемом механизме такая доверенность отсутствует.

Поделитесь этой информацией:

Источник: https://jilkom.ru/detail_info_gkh.php?ELEMENT_ID=7585

Законный представитель физического лица: кто им может быть, оформление и права гражданского представителя

Представитель собственника

Кто может стать законным представителем физлица

Правила оформления представителя

Обязанности и полномочия представителя

Обязанности представителя в суде

Подтверждающие документы права на представительство

Доверенность на законного представителя

Законным представителем физического лица считается человек, который представляет интересы третьего лица в различных инстанциях. В разных ситуациях это может быть разное лицо, обладающее рядом полномочий и обязанностей.

Кто может стать законным представителем физлица

Если гражданин не может самостоятельно представлять свои интересы в инстанциях и государственных структурах, то он должен назначить законного представителя, который и будет заниматься данными вопросами.

Он будет выступать от имени физлица:

  • в рядовых жизненных ситуациях, если гражданин полностью или частично недееспособен;
  • осуществлять права представителя в суде;
  • в учебных заведениях;
  • на заседаниях и советах;
  • в государственных инстанциях.

Чаще всего гражданский представитель требуется для представления интересов в первых двух случаях.

К недееспособным лицам относятся и несовершеннолетние граждане. Их законные представители — родители. По достижению совершеннолетия необходимость в представлении и защите прав пропадает и данные лица перестают нуждаться в представительстве.

Если у ребенка нет родителей, то его права будут представлять и защищать бабушка с дедушкой, а при их отсутствии приемная семья или опекуны. Если у несовершеннолетнего никого из родных нет, то он остается на попечении государства и именно оно является его законным представителем.

В ряде случаев дееспособный гражданин тоже нуждается в представителе. В суде эту роль выполняет адвокат. Также он имеет право назначить того, кому доверяет защиту и отстаивание его интересов. Данное назначение обязательно должно происходить через нотариальную контору.

Отметим, что не заверенная доверенность не имеет никакой законной силы. 

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Правила оформления представителя

Полномочия представителя выражаются в доверенности, которая должна быть оформлена соответствующим образом с учетом действующего законодательства. Она может быть заверена не только нотариально, но и иметь подпись организации, в которой доверитель работает или учится, а также ТСЖ или иным учреждением.

Важно: Доверенность от имени организации должна быть подписана её руководителем или иным лицом, который отвечает за учредительную документацию, также должна присутствовать печать компании.

При судебном разбирательстве гражданский представитель должен иметь документы, которые удостоверяют его статус и полномочия. Право адвоката на представление интересов своего клиента удостоверяется специальным ордером, выдаваемым адвокатским бюро. Доверитель может передать представителю все права в устном заявлении в ходе судебного процесса. Этот факт будет отражен в протоколе.

Подписывая доверенность, гражданин передает доверенному лицу право выступать от его имени в различных инстанциях и не только защищать интересы доверителя, но и действовать в его интересах для получения прибыли или определенных выгод.

Обязанности и полномочия представителя

Законный представитель получает от доверителя определенные права и полномочия. В их число входит:

1. Заключение юридических сделок для повышения благосостояния доверителя.

2. Распоряжение имуществом физического лица для получения им прибыли.

Такими правами чаще наделяются законные представители инвалидов и людей с ограниченными возможностями.

Но бывают и другие ситуации. Например, гражданин находится заграницей, а ему необходимо продать квартиру или другое имущество. В этом случае он прибегает к помощи законного представителя, который от его лица будет заниматься поиском покупателя и оформлением сделки.

3. Разрешать или запрещать частично дееспособному лицу заключать разного рода сделки от своего имени.

4. Расторгать или аннулировать сделки, которые наносят вред имуществу или благосостоянию доверителя.

Обязанности представителя напрямую зависят от того, какими полномочиями он наделен и какие функции будет выполнять. Главной его обязанностью является представление и защита интересов лица, являющегося доверителем.

Законный представитель должен сделать все, чтобы физическое лицо, передавшее ему все полномочия, находилось в выгодном положении. Поэтому он может заключить выгодные сделки, или расторгать невыгодные для доверителя контракты и договора.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Обязанности представителя в суде

Статья 48 ГПК гласит, что граждане вправе брать присутствовать и участвовать в судебном разбирательство лично или же через представителя. В данном случае представительские услуги могут оказываться как истцу при решении споров, так и обвиняемому в правонарушении.

Представитель потерпевшего в суде может быть как родственник, так и адвокат. В любом случае он должен иметь доверенность или же справку о таком праве и участии в судебном разбирательстве от имени истца.

В первую очередь представитель несовершеннолетнего в суде это родитель или же законный опекун.

Доказательством на право ведения спора от имени ребенка будет свидетельство о рождении или документы на усыновление (в случае приемного дитя).

Если же говорить о законном представителе обвиняемого, то им чаще будет адвокат, но ответчик имеет право отказаться от такого рода юридических услуг и передать права родственнику, знакомому или иному лицу. В этом случае третье лицо не обязано иметь юридическое образование и все сводится к воле обвиняемого.

Не зависимо от стороны спора в обязанности представителя в суде входят:

  • Защита прав доверителя
  • Помощь доверителю в реализации его прав в суде

Подтверждающие документы права на представительство

Законный представитель должен иметь доверенность или справку, которые подтверждают его полномочия действовать от имени другого лица.

Для родителей или опекунов несовершеннолетнего обучающегося или нет документом является свидетельство о рождении ребенка. Опекунам или усыновителям нужно иметь решение об усыновлении или опекунстве, выданное социальным территориальным отделом. Интересы сирот в различных инстанциях и ситуациях представляет социальное учреждение, в котором данное лицо проживает.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Доверенность на законного представителя

Она представляет собой сделку, носящую юридический характер. В ней указываются права, обязанности и полномочия представителя. Оформлена доверенность может быть у нотариуса по его бланку или же в свободной форме, но обязательно заверенная. На оформление влияет в большей степени для каких инстанций требуется доверенность.

Доверенность может быть бессрочной. Этот момент должен быть в ней прописан. Если данная запись в документе отсутствует, то срок её действия составляет 1 год с момента подписания.

Но бывают ситуации, когда действия доверенности прекращается:

  1. У документа закончился срок действия.
  2. Представитель по определенным причинам отказывается представлять интересы доверителя.
  3. Сам доверитель отказывается от услуг своего законного представителя.
  4. В случае смерти доверителя.
  5. В случае смерти доверенного лица или признания его недееспособным.

Доверенность обязательно должна быть в письменной форме и иметь подписи двух сторон. Исключения составляют те случаи, когда ходатайство о представителе в суде подается устно на судебном заседании и физическое лицо передает права отстаивать свои интересы другому лицу. Этот факт фиксируется в протоколе, поэтому составлять письменную доверенность нет необходимости.

Если доверительный документ выдавался представителю для получения товаров от организации, а потом его действие было отменено, то доверитель обязан предупредить поставщика о том, что данный гражданин больше не представляет его интересы и не является его законным представителем.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/zakonnyy-predstavitel-fizicheskogo-litsa/

Статья 2. Права и обязанности представителя Собственника | ГАРАНТ

Представитель собственника

Статья 2. Права и обязанности представителя Собственника

2.1. Представитель Собственника действует на основании выданной доверенности, которая оформляется в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса# РФ.

Срок полномочий представителя Собственника указывается в доверенности.

2.2. Представитель Собственника вправе:

2.2.1. Инициировать созыв общего собрания в порядке, предусмотренном ст. 45 Жилищного Кодекса# РФ.

2.2.2. Получать следующую информацию:

– об адресе многоквартирного дома;

– расчет доли муниципальной собственности в многоэтажном доме;

– выписку из Реестра муниципальной собственности;

– о размере и составе жилых и нежилых помещений, общего имущества многоквартирного дома и его части, принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию;

– о составе собственников помещений многоквартирного дома и размерах их доли в праве собственности на общее имущество дома;

– о техническом состоянии здания, инженерных сетей и оборудования, состояния# придомовой территории;

– о потребности проведения ремонтно-восстановительных работ, их видах и ориентировочных объемах и стоимости;

– о состоянии оплаты за жилые помещения и коммунальные услуги в доме;

– об арендаторах и собственниках помещений в многоквартирном доме;

– о перечне организаций, осуществляющих на территории города Шадринска деятельность по управлению многоквартирными домами, по содержанию и текущему ремонту жилых зданий, инженерных сетей и оборудования;

– иную информацию, необходимую для обеспечения деятельности представителя Собственника.

2.3. Представитель Собственника обязан:

– лично присутствовать на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме или на общем собрании членов товарищества собственников жилья (далее – общее собрание), либо своевременно передавать в письменной форме решения Собственника по вопросу(ам), поставленному(ым) на заочное ание, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 45 Жилищного Кодекса# РФ;

– заблаговременно знакомиться с повесткой дня общего собрания;

– письменно согласовывать с администрацией города варианты ания по вопросам повестки дня общего собрания;

– участвовать в ании по вопросам, вынесенным на рассмотрение общего собрания;

– требовать копии протокола общего собрания и списка лиц, присутствующих на нем;

– представлять отчет о результатах проведения общего собрания в администрацию города с последующим представлением копии протокола общего собрания;

– заблаговременно уведомлять администрацию города о невозможности присутствия на общем собрании с указанием причин;

– своевременно уведомлять администрацию города о любой ставшей известной информации, затрагивающей интересы Собственника при управлении многоквартирным домом;

– принимать участие в подготовительных мероприятиях по организации проведения общего собрания и выработке проектов его решений по вопросам:

– выбора способа управления в многоквартирном доме;

– номенклатуры и объемов работ по санитарному и текущему содержанию дома;

– передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

– использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

– проведение# капитального ремонта многоквартирного дома;

– обсуждения результатов осмотра и освидетельствования зданий, инженерных коммуникаций и оборудования дома;

– о составе и объемах работ капитального характера;

– по иным вопросам, выносимым на общее собрание;

– оказывать содействие в организации консультаций специалистов в целях обеспечения принятия решений общего собрания;

– вносить предложения о совершенствовании процедуры участия представителя муниципального образования на общем собрании собственников многоквартирного дома.

2.4. Представитель Собственника на общем собрании собственников многоквартирного дома имеет число , пропорциональное доле муниципального образования в праве собственности на жилые помещения;

2.5. В случае принятия собственниками решения о создании товарищества собственников жилья представитель Собственника, при наличии помещений в муниципальной собственности, подает заявление о вступлении в состав товарищества собственников жилья либо отказывается от вступления;

2.6. Представитель Собственника в трехдневный срок после проведения общего собрания представляет в КУМИ администрации города Шадринска отчет о результатах его проведения, который должен содержать:

– адрес многоквартирного дома,

– дату и время проведения собрания,

– общее количество собственников, количество присутствующих собственников и размер их доли,

– наличие кворума собственников многоквартирного дома, необходимого для принятия решения,

– количество , которыми обладает муниципальное образование на общем собрании,

– повестку дня общего собрания,

– решения, принятые общим собранием,

– предложения о необходимости обжалования в суд решения общего собрания в случае нарушения права и законных интересов муниципального образования.

Источник: https://base.garant.ru/18347944/56ae36fc84d31bc2f9c0b07177fa16a9/

Уполномоченные представители собственников жилья – кто это и зачем они нам нужны?

Представитель собственника

С недавних пор собственники жилья в многоквартирных домах смогли выбирать своих уполномоченных представителей. Кто такие эти уполномоченные представители собственников жилья? Каковы их функции? И нужны ли они вообще? Давайте разберемся.

Уполномоченные – кто это?

Согласно Жилищному Кодексу РФ в последней редакции, на сегодняшний момент есть 3 формы управления многоквартирным домом (раздел VIII, статья 161):

«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.»

Самой частой является на сегодняшний день является третья форма. Именно к ней и имеют отношения эти самые уполномоченные представители собственников. Мы это подчеркиваем, поскольку некоторые жители путают уполномоченных с товариществом собственников жилья (ТСЖ). А это совершенно не верно.

Прежде чем, разобраться в уполномоченных, необходимо раскрыть понятие управления управляющей организацией. В общем-то, это речь обо всех ЖЭКах, ДЕЗах, ГУП ЭВАЖД и т.п. Жители вправе их менять. Все решения по данному вопросу находятся в компетенции общего собрания собственников помещения.

В той же статье, – статье 161 ЖК РФ говорится:

«Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.» 

Общее собрание собственников или Откуда берутся уполномоченные

Каким образом происходит взаимодействие собственников жилья и управляющими компаниями? Именно через эти общие собрания, на которых и выносятся вопросы. Обычно в любом доме есть старшие по подъездам, которые образуют так называемый домком, который и контактирует с управляющей компанией.

Именно через этих старших происходит «общение». Часто это общение происходит совершенно одностороннее. Известны тысячи случаев, когда актив дома, в виде домкома или просто инициативных граждан, пишет сотни писем в управляющую компанию, что бы что-то было сделано. Ходят на встречи, жалуются в вышестоящие инстанции.

И, как правило, ничего не происходит. Точнее происходит — повышаются тарифы, придумаются сметы, которые часто не подписываются собственниками, а просто подделываются. Хотя управляющая компания обязана отчитываться каждый год о проделанной работе, в ход могут идти и не совсем корректные отчеты.

Часто наказать недобросовестную управляющую компанию просто невозможно. Тут остается только одно — судиться.

Так вот, как ясно из статьи об общем собрании собственников, почти все вопросы решаются именно так. А это — должное оповещение в нужный срок, необходимость обходить все квартиры и ни один раз и т.п. Это очень длительная и трудоемкая работа, которую люди совершают бесплатно по собственной инициативе.

Поэтому государство предложило следующую форму — уполномоченных. По сути, это те же старшие по подъездам. Они избираются на общем собрании решением двух третей ото всех собственников. Т.е.

, если вы решили избрать этих уполномоченных, для этого необходимо провести ание, на котором, чтобы они были избраны, надо набрать не менее 67% (не менее двух третей).

Вопрос о выборе уполномоченных, может быть совмещен со многими другими вопросами — утверждение отчета управляющей компании, ее смена и т.п. Некоторые спросят, а зачем их избирать, раз уж есть домком? Вопрос справедливый, и часто они и правда не нужны.

Но в ряде вопросов они нужны, чтобы по некоторым вопросам не собирать каждый раз собрание, потому как управляющие наделяются большими функциями, чем старшие по дому. По сути, собственники, по личному доверию, делегируют свои голоса, чтобы за них по ряду вопросов али эти выбранные представители собственников жилья.

Известен случай в Красносельском районе, когда актив дома разделился с уже пожилым председателем домкома, с которым уже никто не хотел работать, ввиду его маразматичности. Разделившись, актив выбрал уполномоченных. А пожилой председатель подал на них в суд, мотивируя тем, что выборы были проведены с нарушениями.

Он поиграл уже 2 суда, включая Мосгорсуд. Но все не успокоится — расклеивает по дому листовки, в которых говорится, что уполномоченные хотят отобрать собственность у жителей, что они в сговоре с управляющей компанией, что они получают процент от них, и прочий бред. Именно поэтому вы должны понимать, что уполномоченные, это не ТСЖ.

У них не так много функций и полномочий. И все эти функции прописаны в ЖК. Ничего более этого уполномоченные сделать не могут.

В 44 статье ЖК РФ сказано, что по ряду вопросов можно выбрать уполномоченных лиц — и это, главным образом, «заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания…» 

Реклама и функции уполномоченных

По сути, уполномоченные, главным образом понадобились, для решения вопросов о рекламе на доме, в связи с введением 27.09.2009 изменения в ФЗ «О Рекламе» N 228-ФЗ.

В статье 19 закона «О рекламе» говорится: «Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.»

Т.е. уполномоченные нужны главным образом для решения вопросов, по согласованию рекламных конструкций на доме. Ведь теперь без подписи собственников никакой рекламы на фасаде здания не может быть. И чтобы каждый раз не проводить выборы, уполномоченные — как раз то звено, которое оптимизирует этот процесс. По остальным вопросам, у уполномоченных прав не более, чем у того же домкома.

В заключение, хотелось бы сказать, что боязнь собственников, что кто-то отберет что-то у них, и воспользуется их голосами, может быть оправдана. Известны случаи, когда ТСЖ создавались, путем подделывания ания. Но вы здесь должны понимать, что уполномоченные, это лишь путь оптимизации работы.

И главное здесь – доверие собственников. И если Вы не доверяете, не выбирайте их. Но тогда Вам придется проводить общие собрания по каждому решению по водружению рекламной конструкции. И в итоге так можно потерять деньги, которые могут быть потраченных, опять же, на нужды дома и его жильцов.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/jkh/o_40557

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

Представитель собственника

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлинность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.