Можно ли продать долю в квартире банку

Содержание

Как продать долю в ипотечной квартире?

Можно ли продать долю в квартире банку

Как известно, в наше время граждане достаточно часто приобретают недвижимость в кредит. Покупка квартиры подобным образом называется ипотекой. Как правило, банки выдают ипотеку на 10-15 лет.

Очевидно, что в течение ипотечного срока граждане могут принять решение о продаже доли в квартире. Как известно, продать квартиру, купленную в ипотеку не так просто, как обычную недвижимость с одним собственником. Данная процедура достаточно сложна и многоэтапная.

Конечно, при продаже подобной квартиры следует в первую очередь обратиться к опытному специалисту, который подскажет, как действовать в рамках закона. Так же все действия следует в обязательном порядке согласовывать с сотрудниками банка.

ВОЗМОЖНОСТЬ ПРОДАЖИ ДОЛИ В ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЕ

Как известно, продажа квартиры в долевой собственности достаточно часто сопровождается определенными трудностями. В первую очередь надо понимать, что, согласно статье 246 и 250 Гражданского Кодекса РФ, при продаже подобного имущества в первую очередь необходимо предложить сделку остальным собственникам. Если же они отказываются, то можно продавать долю иным гражданам.

Помните! Стоимость доли в квартире при продаже третьим лицам не должна быть меньше той, которую вы требовали у других собственников.

Если речь идет о квартире, купленной в кредит, который не погашен, то в продаже подобного имущества будет участвовать еще и банк, с которым заключен кредитный договор.

Как известно, при покупке квартиры или доли в квартире в ипотеку банк взамен на выданные средства, берет купленную квартиру в залог.

Очевидно, что собственник не может в полной степени распоряжаться данной недвижимостью пока не выплатит в банк все денежные средства.

Если же клиент банка все-таки решает продать данное имущество до полного погашения кредита, необходимо в первую очередь сообщить об этом в банк.

ВОЗМОЖНЫЕ СПОСОБЫ ПРОДАЖИ

Если гражданин не полностью погасил задолженность за квартиру, купленную в кредит, но решил ее продать, существует несколько способов осуществления подобной сделки:

  • Полное погашение задолженности за один раз;
  • Разделение выплат;
  • Переоформление кредитного договора на покупателя;

Несмотря на способ продажи, в каждой сделке обязательным участником является банк, без ведома которого сделку проводить нельзя.

Если говорить о досрочном погашении ипотеки, то необходимо рассмотреть все этапы данной процедуры:

  • Погашение остатка задолженности в банке. В данном случае можно получить оплату за квартиру у покупателя, а затем передать денежные средства в банк;
  • После выплаты долга в банк, с недвижимости снимается обременение, далее квартиру регистрируют в Росреестре. После данной процедуры гражданин получает полное право распоряжаться своим имуществом по собственному желанию, сюда же относится и продажа доли в квартире;
  • Заключающим этапом является оформление договора купли-продажи доли в квартире;

Конечно, плюсом для собственника в данном случае является то, что ему не придется длительное время выплачивать деньги банку.

Однако данный метод может быть обременен рядом сложностей. К ним можно отнести:

  • Не каждый покупатель согласится приобретать ипотечную квартиру и погашать кредит собственника. В ряде случаев такие сделки происходят при относительно невысокой стоимости квартиры, а так же при небольшой задолженности собственника перед банком;
  • Если покупатель желает приобрести квартиру целиком, а не отдельную долю, необходимо согласие иных собственников, так же сумму кредита придется полностью погашать за один платеж;

В случае если был выбран второй вариант продажи, то есть разделение выплат, то при желании покупателя купить только долю данного собственника, выплаты по кредиту можно поделить на две части. Таким образом, одна часть – это остаток задолженности по кредиту, другая – стоимость данной доли в ипотечной квартире.

Следует детально рассмотреть данный вариант продажи доли в ипотечной квартире:

  • Банк предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит денежную сумму, за которую он приобретает недвижимость, в другую вносится остаток средств по кредиту;
  • После данной процедуры, участники сделки могут составить и подписать договор купли-продажи, которые регистрируется в ЕГРН;
  • Банк после погашения задолженности снимает обременение с объекта недвижимости;
  • Деньги из другой ячейки выплачиваются прежнему собственнику доли в ипотечной квартире;
  • Далее покупатель обязан зарегистрировать новую собственность в Росреестре;

При данном варианте продажи найти покупателя еще сложнее, чем в первом, так как за оставшуюся часть квартиры другой собственник может выплачивать в течение длительного срока.

Помимо вышеуказанного есть еще третий вариант, при котором кредитный договор переоформляется на покупателя. Как правило, данный способ продажи доли в ипотечной квартире используется чаще прочих. Чаще всего покупателем является другой собственник квартиры.

Данная процедура так же проходит в несколько этапов:

  • Банк предоставляет покупателю отдельную ячейку, в которую покупатель вносит сумму равную стоимости доли в ипотечной квартире;
  • Далее составляется договор о переуступке;
  • Далее банк аннулирует кредитный договор с предыдущим собственником и заключает договор с новым. Данный документ следует обязательно зарегистрировать в Росреестре;
  • Прежний собственник получает деньги из ячейки;

После данной процедуры новый собственник вносит платежи по кредиту в банк, после чего квартира полностью переходи в его владение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ea6f156e553831c6fd36b8b/kak-prodat-doliu-v-ipotechnoi-kvartire-5eb2b94eae328b43624762c6

Можно ли продать долю в квартире банку и как это сделать

Можно ли продать долю в квартире банку

Долю в квартире продать сложнее, чем целый объект недвижимости: клиентов мало, так как не многие хотят жить в одной квартире с посторонним человеком, цена такого объекта тоже мала. 

Если найти покупателя из числа физических лиц найти не удается, то остается последний вариант — продажа доли квартиры банку. Такие сделки тоже особенной выгодностью не отличаются, но иногда выбирать не с чего. 

Об особенностях продажи части квартиры юридическому лицу и поговорим дальше.

Почему люди вообще продают недвижимость банку?

Согласно ГК РФ первоочередным правом на выкуп доли в квартире или доме имеют совладельцы. И только если они официально отказываются от такого предложения, собственник доли может начать искать покупателей среди третьих лиц — физических или юридических.

Среди физических лиц желающих купить часть недвижимости и жить в квартире с посторонними людьми (выходит уже коммуналка) мало. К тому же, иногда продавец выставляет невыгодные условия: высокая цена, нет ремонта, странные соседи и так далее.

В такой ситуации остается только один вариант — продать долю юридическому лицу. Это может быть банк или агентство, которое занимается выкупом недвижимости. Но, как первым, так и вторым покупка доли тоже может быть невыгодна.

Что делает в таком случае находчивый продавец? Он берет кредит у банка под залог своей доли, а потом просто его не отдает. Банк за долги, пени и штрафы изымает недвижимость и продает ее с торгов.

Какую долю банк не захочет покупать?

Любое финансовое учреждение, государственное или частное, в первую очередь заботиться о своей выгоде. Поэтому, не всякую долю будет банку интересно покупать, а вот такие он вообще откажется рассматривать не только в плане приобретения, но и залога:

  • дата постройки дома до 1970 года, так как оно считается старым;
  • неудобное расположение: рядом нет общественного транспорта, объектов инфраструктуры;
  • на предлагаемый объект нет спроса на рынке;
  • больше двух совладельцев у объекта, среди них есть дети, недееспособные, престарелые люди;
  • проблемы с собственниками. Например, они категорически не хотят продажи доли, и покупать ее тоже не собираются;
  • доля не выделена.

Не выделенной долей считается так, которая не имеет конкретного ограничения в физическом плане. Например, в документах собственника части квартиры указано, что он владеет ⅓ объекта, но что это за треть непонятно, так как физически это не указано.

Выделенная доля — это та, которая имеет обозначение. Например: 1 комната площадью 14 квадратных метров.

Продажа доли банку: пошаговая инструкция

Порядок действий таков:

  1. рассылка предложения совладельцам выкупить долю;
  2. через 30 дней, если желающих не оказалось, обращайтесь в банк за консультацией. При себе лучше иметь документы на часть недвижимости, оценку объекта и свой паспорт;
  3. если банк заинтересуется вашим предложением, то в назначенный день придет их оценщик. Максимум, что предлагает банк — 70% от реальной стоимости доли;
  4. подготовка к сделке: сбор документов, составление договора купли-продажи в пользу юридического лица;
  5. проведение сделки у нотариуса, составление акта приема-передачи;
  6. регистрация сделки в Росреестре, расчеты банка с продавцом — вы получаете средства в форме, которая была указана в договоре (наличные, на банковский счет, в банковской ячейке).

Продавцу нужно подготовить такие документы:

  1. паспорт;
  2. выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
  3. документ, на основании которого перешло право собственности. Это может быть свидетельство о вступлении в права наследства, договор купли-продажи, договор дарения;
  4. технический паспорт, если он есть;
  5. справка о составе семьи;
  6. справка о том, что на доле нет обременений — ареста, залога;
  7. оценочный акт предоставляется работником банка. Делать свою оценку нет смысла для заключения сделки, потому что банк все равно будет основываться на своем заключении.

Сроки оформления сделки

На все может уйти до 1,5 месяца. На одобрение сделки у банка уходит до 2 недель, оценка занимает от 2 до 4 недель. На заключение договора и регистрацию сделки в Росреестре хватает 1-2 дней, а средства на счет продавца переводят в течение 3 рабочих дней.

Возможные расходы

При продаже доли основные траты ложатся на покупателя — он должен оплатить 2 вида госпошлины:

  • государственная пошлина у нотариуса — 0,5% от стоимости доли;
  • регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей, если делать это физически и 1400 рублей, если в электронном виде.

Продавец, если он владеет долей меньше 3 лет, должен будет заплатить после закрытия сделки 13% налога от вырученной суммы. Это НДФЛ, платить его нужно обязательно.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku-za-xoroshie-dengi-rasskazyvaem-podrobno/

Можно ли и как продать долю в квартире банку в 2021 году?

Можно ли продать долю в квартире банку

В период падения спроса на недвижимость найти покупателя, готового купить долю в квартире даже со скидкой не так легко, а если необходимо получить выгодное предложение, продажа затягивается на месяцы и даже годы.

Если потребовалось быстро избавиться от недвижимости, стоит попробовать продать банку свою долю в квартире.

Кредитное учреждение заинтересовать в сделке не так просто, банк должен убедиться в финансовой целесообразности данного шага, либо счесть этот вариант единственно возможным способом, чтобы взыскать кредитный долг.

Можно ли продать банку свою долю в квартире?

Обычно продажей долей собственники занимаются сообща, когда собираются продать единый объект собственности, либо один из владельцев предлагает остальным выкупить свою жилплощадь на основании ст. 250 ГК РФ.

С некоторыми оговорками, связанными с особенностью долевого владения, на основании ст. 421 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом, продавать его любому желающему, в том числе банку, если предварительно согласовать сделку с остальными владельцами квартиры.

Способы, как продать долю в квартире банку

Банк обязательно купит долю, если сочтет приобретение выгодным. Если обычные сделки купли-продажи не вполне соответствуют интересам финансовой организации, то сделки с залогом в рамках кредитных отношений отвечают потребностям обеих сторон.

Доля может быть продана банку через оформление залогового обеспечения при наличии крупного кредита с просроченными несколькими платежами.

Оформление залога

Первый вариант продажи доли связан с оформлением кредита на большую сумму с передачей в залог личной собственности.

При отсутствии платежей в течение длительного времени банк отчуждает имущество в счет погашения долга через продажу на аукционе.

Предварительно перед реализацией доли на аукционе банк предложит выкупить часть имущества собственникам остальных частей квартиры, и лишь потом приступит к продаже жилплощади.

С помощью залога удается увеличить лимит кредита, передав взамен банку обязательства возврата долга. Именно схему кредитования, когда залог забирают за кредитные просрочки и долги перед кредитором, используют для быстрого получения крупной суммы.

Помимо очевидного достоинства – быстрого получения средств, продажа доли через залог имеет ряд недостатков:

  • предварительно необходимо выделить долю в натуре (должно быть изолированное помещение);
  • если жилье единственное, продажа возможна только по ипотечному кредиту, после образования просрочки 3 месяца и выше;
  • сумма, полученная в рамках кредита, не превышает 70% рыночной стоимости недвижимости;
  • просрочка суммарно превысила 5% от стоимости недвижимости;
  • если в процессе взыскания выяснится, что средств за долю не хватает для оплаты задолженности по кредиту, появляется угроза для остального имущества вплоть о банкротства;
  • если дело дойдет до принудительного взыскания, кредитная история окажется безнадежно испорченной.

Важно! Чтобы не потерять вместе с долей в квартире иное имущество, автомобили, а также сохранить денежные средства на счетах, в кредитный договор с залогом до подписания вносят пометки о приоритетах при взыскании долга вначале с части жилой недвижимости.

По договору купли-продажи

Если банк решил выкупить долю в квартире, заключается обычный договор продажи наподобие схемы сделки с физлицом. В качестве покупателя документ подписывает гендиректор кредитного учреждения.

Алгоритм продажи доли по договору:

  1. Предварительное согласование выкупа с остальными совладельцами. Уведомления направляют по почте в письменном виде с предложением в 30-дневный срок выкупить часть собственности.
  2. Обращение в банк с обсуждением условий возможной сделки.
  3. Проведение независимой экспертизы с оценкой доли в квартире. Максимальная стоимость, предложенная банком, равна не более 70% от рыночной.
  4. Стороны готовятся к подписанию. Банк составляет договор, а владелец собственности собирает документы.
  5. Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
  6. Составляют приемопередаточный акт.
  7. Производят окончательные расчеты и передают документы на перерегистрацию права.

Со стороны продавца понадобится стандартный перечень документов на недвижимость, включая выписку ЕГРН, договор-основание для распоряжения долей, техпаспорт, справка о прописанных жильцах.

При условии, если банк предварительно согласен рассмотреть вариант покупки доли, процесс продажи доли все равно нельзя назвать быстрым:

  • проверка сделки и принятие решения о выкупе может занять до 2 недель;
  • независимая оценочная экспертиза с привлечением сотрудников банка – еще 2 недели;
  • согласование договора и перерегистрация недвижимости – около 10 дней;
  • зачисление средств на счет клиента – 3 дня.

Оформление купчей на долю предполагает довольно крупные расходы на нотариуса, составляющие 0,5% от суммы, но не менее 300 рублей.

Судебный порядок

Согласно ст. 349 ГК РФ, если банк намеревается забрать долю, которая служит единственным место жительства должника-заемщика, отчуждение возможно исключительно через суд.

Алгоритм получения банком жилья заемщика:

  1. Основанием для обращения в суд станет возникшая за 3 и более месяца просрочка по кредиту, однако обычно кредитное учреждение ждет, пока образуется задолженность на крупную сумму.
  2. Банк подает в суд заявление с требованием принудительного взыскания долга и отчуждения залогового имущества для расчетов с кредитором.
  3. Судебная инстанция, рассмотрев дело о взыскании долга, выносит соответствующее решение, а после вступления его в силу передает исполнительный лист в работу приставам.
  4. Сотрудник ФССП открывает исполнительное производство, в рамках которого выявляют имущество, подлежащее принудительной продаже.
  5. Если должник отказывается вернуть долг банку, долю в квартире вначале арестуют, а потом продадут.
  6. Вырученные деньги пойдут на погашение финансовых претензий, обязательные платежи, а оставшаяся часть (если долг окажется меньше цены недвижимости) отдается должнику.

Важно! Помимо суммы долга по кредиту, банк взыщет набежавшие проценты, штрафы, а судебные приставы дополнительно взыскивают 7% исполнительского сбора. На основании ст. 112 закона №229, минимальный сбор составляет 1 тысяча рублей.

Какое жилье не заинтересует банк для покупки?

Хотя кредитный договор дает лазейки для передачи доли в квартире взамен выданной суммы, не всегда удается использовать такую схему для избавления от недвижимости.

Банк тщательным образом проанализирует характеристики жилья и изучит перспективы такой покупки.

Обычно доли банк рассматривает как актив с низкой ликвидностью, и для того, чтобы кредитор захотел выкупить части имущества, понадобятся веские объективные доводы.

Шансы на продажу жилья банку через залог или куплю-продажу минимальны, если:

  • технический износ здания, в которой расположена квартира, высокий;
  • здание построено раньше 1970 года;
  • невостребованный среди покупателей район, удаленный, с неразвитой инфраструктурой;
  • низкий спрос на подобный тип жилья;
  • число владельцев более 3-х4
  • среди жильцов есть инвалиды, больные, пожилые лица;
  • есть подозрения в том, что совладельцы буду чинить препятствия новому собственнику доли;
  • не удалось выделить долю в виде отдельной комнаты.

Важно! Поскольку единственное жилье защищено от претензий судебного пристава, банк не принимает в залог единственное жилье заемщика, основываясь на положениях ст. 79 закона «Об исполнительном производстве», принятого 02.10.2007г.

Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?

Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.

Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.

Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами.

Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава.

В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku.html

Как продать долю в квартире банку?

Можно ли продать долю в квартире банку

Реализация доли в квартире – непростая задача, поскольку если сособственники не пожелают ее приобрести, среди третьих лиц найти покупателя достаточно сложно. В этом случае можно попытаться продать ее банковскому учреждению, которое может ее выкупить, если сделка покажется ему выгодной.

Каким образом продать долю банковской организации и как юридически правильно оформить сделку, рассказывается в этой статье.

Допускается ли продажа доли банкам?

Если жилье разделено на доли, в первую очередь необходимо отправить предложение о покупке всем сособственникам (ст.250 ГК РФ). В случае отказа можно предлагать свою часть другим покупателям, в том числе банкам.

Существует 2 способа продажи:

  1. Заключить договор о залоге. В этом случае оформляется кредитный договор, а доля выступает залогом. Если займ не будет возвращен, часть жилья перейдет в собственность банковского учреждения и будет продана – сособственникам или иным лицам. Плюсом является большой размер заемных средств (до 30% от цены доли). Отрицательными моментами являются заниженная цена доли, кроме того, она должны быть выделена в отдельную комнату.
  2. Купля-продажа. В этом случае происходит обычный выкуп доли, где покупателем является банковская организация.

В настоящее время интерес к таким сделкам проявляют в основном крупные финансовые учреждения (Сбербанк, ВТБ, и некоторые другие). При этом заключение такой сделки будет возможным только если она покажется банку выгодной

Причины продажи

Граждане решаются продать долю банку по следующим основным причинам:

  1. Другие сособственники отказались от выкупа.
  2. Низкий спрос на рынке недвижимости, вследствие чего доля не продается в течение длительного времени.
  3. Срочная потребность в денежных средствах.
  4. Расторжение брака, когда жилье принадлежит супругам в равных долях и совместное проживание невозможно.

Для банковского учреждения причины продажи жилья являются важным обстоятельством, которым его работники руководствуются при принятии решения, поэтому вопрос об этом обязательно будет задан собственнику.

В каких случаях банк не выкупит долю?

Поскольку банк является финансовым учреждением, в первую очередь он оценивает сделку с точки зрения выгодности актива. Поэтому гражданин получит отказ при наличии следующих обстоятельств:

  1. Дом является старым и изношенным – построен ранее 1970 года.
  2. Жилье находится в удаленном от центра, необустроенном районе с низкой рентабельностью.
  3. Квартира не пользуется спросом на рынке жилья.
  4. Количество сособственников больше двоих, в квартире проживают дети, инвалиды, пожилые люди.
  5. У продавца конфликты с совладельцами.
  6. Доля не выделена – к примеру, жилец владеет от 3-комнатной квартиры, и она не выделена в отдельную комнату.
  7. В залог передается единственная жилплощадь продавца (в случае не возврата залога ее нельзя реализовать для взыскания долга).

Как происходит продажа?

Сделка по продаже оформляется по тем же правилам, которые используются при продаже физическими лицами. Единственное отличие – в качестве покупателя выступает представитель юридического лица – к примеру, генеральный директор.

При заключении договора о залоге в него вносятся условия о:

  • сроках просрочки выплат по кредиту;
  • размере невыплаченной суммы более 5% от цены доли.

В случае просрочки банковская организация обратиться в судебные органы с требованием взыскать долг принудительно. Чтобы избежать наложения ареста на счета, машины, иные ценности, в договор следует внести условие о первоочередном обращении взыскания на заложенную долю.

Пошаговая инструкция

Чтобы продать долю банковской организации, необходимо совершить следующие действия:

  • посетить банковскую организацию для получения консультации;
  • направить другим совладельцам письменное предложение о покупке доли и ожидать ответа в течение месяца;
  • обговорить с работником банка условия договора продажи;
  • оценить долю в квартире. Банк привлекает к этой операции штатного оценщика. Следует иметь в виду, что предложенная цена будет составлять около 70% от реальной;
  • собрать необходимую документацию и разработать проект договора;
  • оформить договор о купле-продаже и составить акт приема-передачи;
  • передать документацию в органы Росреестра для регистрации;
  • произвести расчет с банковским учреждением.

Плюсом такого договора является участие юридического лица во всей процедуре сделки, что значительно упрощает ее оформление, которым будет заниматься юрист или представитель банковской организации. Также банк, вероятнее всего, привлечет нотариуса, с которым у него налажено сотрудничество.

Необходимые документы

Для оформления договора потребуется наличие:

  • паспорта собственника;
  • свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорта;
  • бумаг, на основании которых возникло право собственности (договора дарения, завещания и т.п.);
  • справки о составе семьи;
  • справки об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • отчета об оценке, составляемого в присутствии работника банковского учреждения.

Сроки

Принятие банком решения занимает до 2 недель в течении которых юристы изучают документацию и дают оценку выгодности сделки.

Доля в жилплощади оценивается в срок от 2 недель до месяца, после чего в течение нескольких дней составляется оценочный акт.

Затем в течение примерно недели согласовываются условия договора. После его подписания сведения в течение дня передаются нотариусом в органы Росреестра.

Перечисление денег на счет продавца занимает около 3-х дней. Как правило, данное условие вносится в заключаемый договор.

Расходы

Покупателем (представителем банка) оплачиваются 2 госпошлины:

  • у нотариуса – 0,5% от цены доли (от 300 до 20 000 рублей);
  • за перерегистрацию прав в органах Росреестра – 1 400 рублей (при направлении документов в электронном виде) и 2000 рублей при личном визите в Росреестр.

Продавец доли уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости доли. Он освобождается от его уплаты, если доля принадлежала ему более 3 лет – если была приватизирована, подарена, унаследована, или перешла по договору ренты, или более 5 лет – если жилье было куплено, обменяно и т.п.

Заключение

Иногда продажа части квартиры банку является единственным вариантом для ее владельца, если, к примеру, ему срочно потребовались денежные средства. Кроме того, преимуществом такой сделки является ее юридическая чистота, поскольку вся процедура сопровождается юристами банка.

Однако следует учитывать, что если доля была передана в залог, в случае неисполнения обязательств гражданин лишится нее, поскольку она будет реализована для погашения долга.

Кроме того, далеко не во всех случаях покупка доли заинтересует банк, и тогда он откажется от заключения договора.

В любом случае, перед принятием такого решения рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу и проконсультироваться с ним относительно правил оформления таких сделок, а также попытаться найти иные способы решения возникших проблем.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku.html

Можно ли и как продать долю в квартире банку

Можно ли продать долю в квартире банку

/ Жилищные споры / Как продать долю в квартире банку

Просмотров 629

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

  • Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
  • Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

  1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
  2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
  3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
  4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли.

Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит.

Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости.

Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

  • старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
  • необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
  • отсутствие спроса на рынке недвижимости;
  • наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
  • проблемы с сособственниками;
  • невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями. Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.

Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

  • просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
  • размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий. Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
  • документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
  • техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней. Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно — читайте об этом в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире?«.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

  • госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
  • госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Подробнее о налоговых сборах читайте в статьях «Налог с продажи доли в квартире», а также «Налоговый вычет, если квартиры покупается супругами в долевую собственность»

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

Перед тем, как приступать к реализации намеченных планов, получите консультацию опытных юристов. Вполне возможно, ваш случай позволит продать долю не банку, а совладельцам. Юрист подскажет, как лучше поступить.

Помните, что главная цель не расстаться с долей, а извлечь прибыль от сделки. Нужно просчитать все варианты – и только потом обращаться в банк. Задать вопрос вы можете прямо на сайте или по телефонам «горячей линии».

Обращайтесь!

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.