Как продать жилье с несовершеннолетним ребенком

Содержание

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком? (процедура и документы)

Как продать жилье с несовершеннолетним ребенком

Разбираем ситуацию – вы решили избавиться от квартиры или улучшить жилищные условия. Вам нужно поучаствовать в сделке, регулируемой договором купли-продажи.

Но есть один нюанс – если в квартире прописан ваш сын или дочь, то процесс становится несколько сложнее с точки зрения требований закона.

Чтобы вы не узнали об этом на последнем этапе сделки, рассказываем подробнее, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком с правом собственности в 2020 году. Изучите внимательнее, чтобы не было неожиданностей.

Требования закона

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Давайте разберемся с требованиями закона к процедуре продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком. Вам придется изучить требования сразу нескольких законодательных актов. В частности, это требования:

  • Гражданского кодекса РФ
  • Семейного кодекса РФ
  • Жилищного кодекса РФ
  • Нормативного документа, который регулирует порядок приватизации жилья в Российской Федерации – основные статьи изложены в ФЗ-1541 – ФЗ о приватизации
  • Требования закона об опеке – ФЗ-48
  • Если таковые присутствуют, то требования региональных законов и приказов – это могут документы от правительства вашей области, от министерства социального развития и защиты несовершеннолетних

Для того чтобы разобраться в ситуации, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь понять, что речь идет хоть и несовершеннолетнем, но все-таки гражданине нашей страны.

А значит, права этого гражданина, гарантированные Конституцией РФ, никто не вправе ограничивать. При это факт того, что вы являетесь родителем этого ребенка, накладывает на вас массу обязательств.

Остановимся на том, что вам придется:

  • Принимать решения, основываясь на принципе отсутствия ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего
  • Учитывать невозможность лишения права ребенка на жилье
  • Учитывать необходимость согласования ваших действий с органами опеки и попечительства

Защита прав

Если вы изучите массу статей в интернете о том, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, то столкнетесь с дезинформацией о том, что получать разрешение органов опеки на продажу квартиры нужно только в случае, если жилищные условия ребенка ухудшаются. На самом деле это не так. Вы обязаны согласовывать все изменения в правовом статусе ребенка, связанном с защитой права на жилище, с органами опеки и попечительства.

Единственно идеальный вариант разрешения ситуации, когда в квартире прописан ребенок, а вы думаете, как продать эту недвижимость:

  • Выписать ребенка
  • Одновременно с этим прописать несовершеннолетнего в квартире, где жилищные условия существенно лучше (больше площадь, лучше ремонт, отдельная комната)
  • И только после этого продавать квартиру

Но в реальности такая ситуация очень редка – ведь мало кто располагает возможностью сначала приобрести новую квартиру, затем ждать достаточно долго получения разрешения на выписку и прочие государственные услуги, а только затем продавать квартиру, в которой был прописан ребенок.

Мошенничество

Стоит учитывать, что если вы ищите варианты, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка квартиру, то вполне можно столкнуться с организациями, которые обещают за небольшую плату избавить вас от проблем с получением разрешения органов опеки. Иногда такие компании называют себя агентствами недвижимости, иногда просто – юридическими компаниями. При этом обещаются обычно просто идеальные условия:

  • Получим разрешение без вашего присутствия за один день
  • Не нужно никаких подтверждений – просто ваш паспорт и свидетельство о рождении ребенка

Нужно понимать, что сделка, в которой вы ищите ответ на вопрос, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка, все-таки должна быть оформлена по закону.

Если же согласиться на условия этих странных волшебников, то после получения разрешения вы отдадите им деньги и отправитесь на регистрацию к нотариусу.

А уже у нотариуса вам сообщат, что сделка не может быть признанной законной. Прощайте ваши деньги.

Если же компания поможет вам пройти и нотариуса и сделку все равно зарегистрируют, то покупатель через некоторое время столкнется с проблемой невозможности выписать вашего ребенка из его собственности.

Это отличный повод подать на вас в суд и обязать вернуть деньги. Ну, и в самом плохом случае, возбудить уголовное дело по статье мошенничество.

Поэтому обращайтесь к юристам, которые не обещают волшебных гор, а работают по закону.

Возраст ребенка

Также в сделках нужно учитывать возраст ребенка. Есть разделение по правам на две категории, связанное с получением несовершеннолетним паспорта.

До 14 лет, до получения паспортаРебенок не имеет права самостоятельно производить никаких действий, связанных со сделками, в особенности с действиями по переходу права на недвижимость
14 лет – 18 летЗдесь ситуация иная – подпись ребенка зачастую требуется, но при этом нужно понимать, что на совершение значимых действий все равно необходимо разрешение родителей или опекунов.Так, если вы беспокоитесь, может ли ребенок продать квартиру без вашего согласия, расслабьтесь – нет, даже если по какой-то странной причине сделка пройдет регистрацию в Росреестре (хотя это юридически невозможно), то ее все равно элементарно признать ничтожной

Основные требования закона вы изучили. Давайте приступим к разъяснением по самому алгоритму сделки.

Пошаговая инструкция по продаже

Инструкция довольно простая для выполнения. Но есть ключевые различия между можно ли продать квартиру, оформленную на ребенка и ситуацией, когда у ребенка права собственности нет, но есть право проживания.

Право собственности

  • Вы готовитесь к сделке и договариваетесь обо всем с покупателем.
  • Находите новую квартиру, которая схожа с продаваемой недвижимостью
  • Готовите заявление в органы опеки, при этом прикладываете все документы по сделкам – как по продаваемой квартире, так и по той, которая продается
  • Проходит около двух недель, пока органы опеки изучают документы и решают, выдать ли вам разрешение
  • После этого оформляется разрешение на продажу вашей квартиры местной администрацией
  • Совершается сделка
  • Регистрируется право собственности на квартиру, в том числе право собственности и ребенка
  • Вы сообщаете в органы опеки о совершении сделки, предоставляете туда документы о том, что сделка прошла успешно и по закону, права ребенка не ущемлены

Право на проживание

Давайте рассмотрим ситуацию, когда родители думают, можно ли продать квартиру если прописан ребенок. Ответ простой – да, можно, но только с соблюдением определенных требований.

Для начала нужно понимать, что есть две ситуации, когда стоит обращать внимание на то, как продать квартиру, если там прописаны несовершеннолетние дети:

  • У ребенка есть право постоянного пользования недвижимостью
  • У детей есть право регистрации

Таким образом, если ваши дети прописаны в квартиры, но не имеют на нее право собственности – например, вы приобрели недвижимость еще до того, как они родились, то ограничение на пользование недвижимость есть, но не такое кардинальное, как в случае с право собственности. Фактически, это именно та ситуация, когда закон не будет требовать для подтверждения юридической чистоты сделки разрешение органов опеки. Вам просто требуется перед продажей квартиры зарегистрировать ребенка по другому адресу. Алгоритм продажи становится таким:

  • Вы выписываете ребенка из квартиры, которую собираетесь продавать – для нужно опять же писать такое же заявление в органы опеки
  • Прописываете в другой квартире – права ребенка на жилье не нарушаются
  • Совершается сделка с покупателем

Де юре органы опеки в этой ситуации не могут вам запретить продавать квартиру. Де факто – ограничение все-таки есть. Квартира, в которую вы прописываете ребенка, должна соответствовать определенным требованиям:

  • Оно должно соответствовать всем требованиям санитарного надзора для проживания там детей
  • Оно должно не ухудшать место проживания ребенка

Поэтому прописать ребенка в запущенную однокомнатную и продать отремонтированную трехкомнатную не получится – органы опеки просто наложат запрет на совершение регистрационных действий по снятию с прописки несовершеннолетнего.

Разрешение органов опеки

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо предоставить им данные о ребенке, о сделке или иных правоустанавливающих действиях.

Вы обращайтесь в паспортный стол своего района (адрес можно узнать на платежных квитанциях за вашу квартиру – обычно паспортный стол находится по тому же адресу, что и ваша управляющая организация по управлению многоквартирным домом)

  • Нужно принести в паспортный стол паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если таковой имеется
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру, которую вы собираетесь продать, также необходимо предоставить паспортистке

Далее нужно ехать в органы опеки и попечительства – адрес управления в вашем районе можно узнать с помощью поисковых систем или в комитете по защите ребенка или иной организации – там, где вам выдавали свидетельство о рождении.

  • Вы должны прийти туда вместе со вторым родителем – даже если находитесь в разводе.
  • Вы предоставляете паспорта, свидетельства о рождении или паспорт, справку из паспортного стола о том, кто зарегистрирован в квартире
  • Документы на новую квартиру – ту, которую планируете покупать или ту, в которую планируете прописать ребенка

Чтобы не испытывать проблем с тем, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь написать заявление в органы опеки. А зависимости от ситуации, вы просите органы опеки:

  • Либо прописать ребенка по новому адресу
  • Либо получить разрешение на продажу одной квартиры и покупку другой

Заявление можно написать в самих органах опеки на выдаваемом ими бланке, либо подготовить самостоятельно дома. С примером заявления можно ознакомиться у нас на сайте (скачать образец).

Решение должны озвучить в течение двух недель. Если придет отказ – можно попробовать оспорить его в суде или через местную администрацию.

Но положительные решения в пользу родителей принимаются очень редко, поэтому лучше исправить причины отказа и подать заявление еще раз.

Источник: https://viplawyer.ru/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom/

Как продать квартиру с несовершеннолетним

Как продать жилье с несовершеннолетним ребенком

Вопрос, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком возникает очень часто в силу сложившихся семейных обстоятельств.

Давайте разберемся, а возможно ли вообще продать квартиру с несовершеннолетним?

Юридически, следует разделять сделки продажи квартиры с несовершеннолетним собственником и продажи квартиры если прописан несовершеннолетний.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми законодательном не запрещается.

Однако продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком должна отвечать ряду существенных условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления таких операций как продажа квартиры с несовершеннолетним, ребёнок может:

  • являться собственником продаваемой недвижимости
  • быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником, а также любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё :

  • продажа, обмен
  • передача в ипотеку при получении кредита
  • деление на доли (при приватизации)
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства.

Алгоритм действий при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

  1. Подготовка к совершению сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, согласование ее условий с контрагентами

  2. Правовая экспертиза договоров

  3. Поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемым помещением, для оформления в собственность несовершеннолетнего ребенка. Необходимый шаг для получения согласия органов опеки и попечительства

  4. Подготовка и направление заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  5. Рассмотрение и проверка документов органами опеки и попечительства

  6. Оформление согласия на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, путем издания распорядительного акта главы местной власти

  7. Совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего ребенка

  8. Уведомление органов опеки и попечительства о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление квартиры в собственность несовершеннолетнего

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником его права не буду нарушены, если

  1. Приобретаемая квартира равнозначна по стоимости

  2. Новая квартира не хуже предыдущей по своим техническим характеристикам

  3. На ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости

Документы, необходимые для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией). 
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.). 
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами). 

Итак, если среди зарегистрированных граждан были несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, вы обязаны получить постановление органов опеки и попечительства на продажу жилья (статья 26, 28, 28, 30 ГК РФ) для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Ключевым условием продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, будет являться одновременное приобретение новой квартиры в собственность несовершеннолетнего ребенка, либо оформление доли в приобретенной квартире.

В постановлении главы администрации будет указан срок, в течении которого должны состояться обе сделки и направлено уведомление о получении несовершеннолетним права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки в органах Росреестра.

Когда все указанные выше документы предоставлены в Росреестр, происходит переоформление права собственности на новых владельцев.

Как только несовершеннолетний ребенок получает право собственности на жилое помещение, родители обязаны предоставить подтверждающий документ в органы опеки и попечительства. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Как продать квартиру с несовершеннолетним, если он прописан в ней

Когда необходимо продать квартиру с несовершеннолетним, если ребенок только прописан в ней, то ребенка может выписать один из родителей, опекуны или законные представители, не получая разрешения в опеке.

Но практика показывает, что в случае, если будет направлено заявление в суд заинтересованными лицами о незаконном лишении жилой площади таких граждан, то суд встанет на их сторону и вынесет постановление о принудительном восстановлении регистрации.

А покупатели квартиры где прописан несовершеннолетний, в свою очередь могут подать встречное заявление о признании сделки купли-продажи незаконной и потребовать вернуть выплаченные за жилье деньги и выплатить моральный и материальный ущерб (статья 2965, 3075 ГК РФ). Поэтому во избежание возникновения проблем все-таки получите постановление опеки

Что бы получить возможность свободно продать квартиру если прописан несовершеннолетний, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства.

Таким образом, что бы продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок, родители должны

  1. Иметь иное жилое помещение где может быть постоянно зарегистрирован ребенок. При этом следует помнить, что несовершеннолетний ребенок может быть зарегистрирован только по месту жительства одного из родителей.

  2. Данное жилое помещение не должно ухудшать интересы несовершеннолетнего ребенка

  3. Продажа квартиры будет возможна только после снятия несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета

Для снятие несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета потребуется согласие органов опеки и попечительства, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Как снять ребенка с регистрационного учета для продажи квартиры если прописан несовершеннолетний

  1. Получить права на новый объект недвижимости, куда вы планируете прописать ребенка

  2. Получить разрешение органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка по месту жительства

  3. Обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органов опеки

  4. Оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительство несовершеннолетнего ребенка

  5. Зарегистрировать несовершеннолетнего по новому месту жительства

Если органами опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует надлежащим техническим требованиям, согласия выдано не будет, а родители не смогут продать квартиру.

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком без предоставления другого жилья

Органы опеки имеют возможность контролировать проведение сделки только в том случае, если сделка происходит в рамках одного населенного пункта.

Однако нередко бываю случаи переезда в другой регион, область. Как быть в данном случае?

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления ребенку другого жилого помещения.

Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним при одновременном оформлении специализированного банковского счета, на который поступит его доля от продажи квартиры.

Специализированный банковский счет открывается при условии

  1. Орган опеки дал согласие на защиту интересов несовершеннолетнего ребенка при отчуждении объекта недвижимости

  2. Счет открывается родителями на имя несовершеннолетнего ребенка

  3. Целевым назначением счета является поступление и хранение денежных средств от продажи недвижимости

  4. Распоряжение денежными средствами будет осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства

Расходование денежных средств специализированного банковского счета

  • При достижении ребенком возраста 18 лет по его собственному усмотрению
  • По разрешению органа опеки — на перечисление продавцу квартиры , если ребенку приобретено новое жилое помещение
  • По разрешению органа опеки — деньги выдаются родителям, если они документально подтвердят приобретение жилого помещения в собственность ребенка

Не знаете как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком? Звоните нам!

Источник: https://www.urvedo.ru/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim.html

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком в 2020 году – пошаговая инструкция

Как продать жилье с несовершеннолетним ребенком

Классическая сделка купли-продажи усложняется, если собственником квартиры или доли в ней является ребенок. В таком случае возникает много правовых нюансов, которые надо обязательно учитывать, чтобы не нарушать закон. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком еще и сложная процедура, поскольку бывает нелегко найти покупателя, который станет связываться с «проблемным» объектом.

Правовой аспект

Согласно Конституции РФ ребенок является  полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

  1. Гражданским кодексом.
  2. Семейным кодексом.
  3. Законом об опеке и попечительстве.
  4. Жилищным кодексом РФ.
  5. Законом о приватизации жилья.

Кроме этого есть дополнительные правовые  акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации.

Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено разрешение на продажу собственности.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

  1. Ребенок не должен лишиться прав на жилье.
  2. Родители обязаны получить разрешение от органов опеки.
  3. Запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы точно не возникло к сделке  вопросов специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

  1. Выписать несовершеннолетнего.
  2. Прописать ребенка в жилье, которое отличается лучшими условиями по сравнению с продаваемым объектом недвижимости.
  3. Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том,  что зачастую нет возможности выполнить именно такой алгоритм, поскольку не у всех есть, куда прописать ребенка, а купить новое жилье раньше продажи старого очень сложно.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Недееспособность  и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители.

После 14 лет гражданин считается частично дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения,  но с письменного согласия родителей.

Есть только два случая, когда ребенок признается дееспособным в полной мере еще до наступления 18 лет:

  1. Вступление в брак в 16 лет.
  2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Сделка по продаже квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником проходит по следующему алгоритму:

  • Найти покупателя и договориться с ним о совершении сделки.
  • Подыскать новое жилье со схожими условиями для ребенка.
  • Написать заявление в органы опеки, которое содержит информацию по продаваемой недвижимости, а также по приобретаемой.
  • Ожидать разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления уходит около 14 дней.
  • Получить разрешение на продажу от органов местной администрации.
  • Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
  • Зарегистрировать права собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
  • Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и представить документы о завершении сделки.

Самое сложное в данной пошаговой инструкции — получение разрешения от органов опеки.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки

Разрешение органов опеки и попечительства

Для начала нужно подойти в паспортный стол, имея на руках свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка, если у несовершеннолетнего есть паспорт, то и его нужно взять.

Также в паспортный стол представляется свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость.

Следующий шаг — подача заявления в органы опеки. Заявление можно написать самому или сделать это уже на месте на специальном бланке, который вам предоставят. В заявлении должна содержаться следующая информация:

  1. Кому написано заявление (обычно это руководитель органов конкретного района).
  2. От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
  3. Название документа (Заявление).
  4. Основная часть, в которой описано, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
  5. Номер свидетельства о праве собственности.
  6. Просьба разрешить совершить сделку купли-продажи.
  7. Факт отсутствия ущемленных интересов малолетнего собственника, а также согласия всех лиц на сделку.
  8. Обязательство после покупки квартиры и ее регистрации предоставить все имеющиеся документы по новой недвижимости.

В конце заявления ставится дата и подпись.

В государственные органы за разрешением должны приехать двое родителей, даже, если они в разводе.

Кроме заявления необходимо предоставить справку из паспортного стола о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах, а также паспорт родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего. В пакет документов нужно вложить свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.

В обязательном порядке нужно принести документы на квартиру, которую планируется покупать или в которой будет зарегистрирован несовершеннолетний после продажи недвижимости.

Если от органов опеки поступил отказ, то у собственников жилья есть право оспорить его в суде, но более разумным вариантом будет узнать причину отказа и исправить ее, поскольку суд чаще всего становится на сторону органов опеки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник

Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.

В таком случае обращаться за разрешением  не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.

Когда не обязательно прописывать ребенка или покупать новое жилье

Законом предусмотрено несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или прописывать малолетнего куда-либо, чтобы получить разрешение от органов опеки:

  1. Семья переезжает за пределы региона, или в другое государство на ПМЖ.
  2. Квартира покупается в строящемся доме (ребенка необходимо где-то зарегистрировать, а также дом должен быть на последних стадиях строительства).

Если решено переезжать, то после продажи недвижимости на ребенка в обязательном порядке открывается специальный счет, куда будут перечислена его часть денег.

Также есть случаи, когда разрешается приобрести жилье с худшими условиями, чем продаваемый объект:

  1. Необходимо дорогое лечение для несовершеннолетнего собственника.
  2. Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в данной местности.
  3. Получение образования в другом городе.

В любом случае при принятии решения органы опеки ориентируются на интересы ребенка, чтобы все действия были ему на пользу.

Если на малолетнего заводится целевой счет, то использовать деньги родители могут только при получении разрешения от соответствующих инстанций. Деньги оттуда могут быть сняты в следующих случаях:

  • Гражданин стал совершеннолетним и может сам распоряжаться своими средствами со счета.
  • Родители приобретают новое жилье. В таком случае необходимо разрешение органов опеки на использование целевых средств и несовершеннолетний обязан быть одним из собственников приобретаемой недвижимости.
  • Родители купили новый объект недвижимости, малолетнего сделали собственником, а деньги со счета могут использовать по своему усмотрению.

В случае если сделка проведена незаконно, и права несовершеннолетнего нарушены, родителей и ответственных лиц из государственных органов могут привлечь к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних.

Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки.

Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

В каждом конкретном случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости правового характера. Поэтому для того, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно объяснит все нюансы.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Как продать жилье с несовершеннолетним ребенком

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры.

Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.

Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.

Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки.

С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

– Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем.

Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП.

Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте.

Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м).

С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе.

То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно.

Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая.

– Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане.

Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев.

Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры.

Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке.

В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем.

Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении.

В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет).

Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.

В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов.

В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку.

В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия.

Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки.

Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая.

– Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов.

Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире.

В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта.

Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2045395-2019-03-01-kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.